家賃収入の法人化はいくらから得か — 会社員の大家・個人事業主・相続した物件の移し方

物件は個人のまま、法人が入居者の募集や集金などの管理業務を受け持ち、管理料を受け取る形です。個人の側では、その管理料が不動産所得の必要経費になります。法人に移る利益は管理料の範囲にとどまるため、税率の差で得られる効果も小さくなると考えています。

法人が個人から建物を一括で借り上げ、入居者へ転貸する形です。法人には入居者からの家賃と個人へ払う借上料との差額が残り、個人には借上料が不動産所得として残ります。管理委託より法人に移る利益は大きくなりますが、空室の危険を法人が負う契約にするなど、実態のある取り決めが要ると考えています。

個人から法人へ建物を売り、家賃を法人が受け取る形です。法人に移る利益がいちばん大きい反面、登録免許税・不動産取得税・個人側の譲渡所得の税といった一度きりの費用がかかります。土地は評価額が大きく、移すと登録免許税・不動産取得税もそのぶん大きくなるため、土地は個人に残して建物だけを移す形が広く使われていると考えています。

所得税は、給与所得と不動産所得を合計した課税所得に、5%から45%までの7段階の税率がかかります (所得税法89条)。給与が先に低い段を使うため、家賃収入の分はその上の段、たとえば課税所得900万円を超える部分なら33%で課税されています。法人に移すと、この部分が法人税等の率に置き換わります。役員報酬を受けなければ勤め先の社会保険はそのままなので、法人化で動くのは税だけです。

ほかに給与のない方は、家賃収入にかかる税率が会社員より低い段から始まる一方、前年の所得で決まる国民健康保険料がかかっています。法人化して役員報酬を受けると国民健康保険から会社の健康保険・厚生年金に切り替わり、役員報酬0円なら国民健康保険に残ります。国民健康保険料の決まり方は「国民健康保険料の計算と早見表」で解説しています。

建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、貸すことができる独立した室数がおおむね10以上、独立家屋の貸付けならおおむね5棟以上のときに事業として行われているものとされます (所得税基本通達26-9)。事業的規模で、複式簿記で記帳して貸借対照表と損益計算書を添え、期限内に申告し、e-Taxで送信するか優良な電子帳簿の要件を満たすと青色申告特別控除は65万円です。事業的規模に満たない貸付けだけの方は10万円です (国税庁タックスアンサー No.2072)。個人事業税は、不動産貸付業が第1種事業で (地方税法72条の2)、標準税率は所得の5% (72条の49の17)、事業主控除は290万円です (72条の49の14)。東京都は住宅の一戸建てなら10棟以上、一戸建て以外の住宅なら10室以上、住宅以外の独立家屋なら5棟以上、それ以外なら10室以上を不動産貸付業の認定基準にしています (東京都主税局)。この基準に満たなくても、貸し付けている建物の総床面積が600㎡以上で、かつ賃貸料収入が年1,000万円以上のときは不動産貸付業と認定されます (東京都主税局)。

法人税の税率は、資本金1億円以下の法人の年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%です (国税庁タックスアンサー No.5759)。これに地方法人税・法人事業税・特別法人事業税・法人住民税が加わり、このサイトの試算では利益に対する実効税率が年400万円以下の部分で21.37%、800万円超の部分で33.58%です。法人住民税の均等割は、標準税率が道府県分2万円と市町村分5万円で、東京23区の資本金1,000万円以下・従業者50人以下の法人は合計7万円です (地方税法52条・312条)。所得に対する税ではないので、利益がゼロや赤字の年も納めると考えています。計算の中身は「法人の税金早見表」で確かめられます。

建物の売買による所有権の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額を課税標準として1,000分の20 (2%) です。土地の売買は本則1,000分の20ですが、令和11年3月31日までの間に登記を受ける場合は1,000分の15 (1.5%) に軽減されています (国税庁タックスアンサー No.7191)。土地は評価額が建物より大きいことが多く、土地まで移すと登録免許税と次の不動産取得税がそのぶん増えるため、土地は個人に残す形が選ばれやすいと考えています。

不動産取得税の標準税率は4%です (地方税法73条の15)。東京都では、令和9年3月31日までの取得について土地と住宅の家屋が3%、住宅以外の家屋が4%で、宅地は価格の2分の1を課税標準にします (東京都主税局)。店舗や事務所として貸している建物は住宅ではないので4%です。店舗兼住宅のような併用住宅は、家屋の価格を住宅の部分と店舗の部分の床面積の割合で按分し、住宅の部分に3%・店舗の部分に4%をかけます (東京都主税局)。

個人が法人へ建物を売ると、売った金額から取得費 (建物は減価償却費相当額を引いた後の額) と譲渡費用を引いた譲渡益に、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば所得税15%と住民税5%、5年以下なら所得税30%と住民税9%がかかります (国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211)。相続で取得した物件は、被相続人が買った時期と購入代金を引き継ぎます (No.3270)。時価の2分の1に満たない対価で法人へ譲渡すると、時価で譲渡したものとみなして譲渡所得が計算されます (所得税法59条1項2号・所得税法施行令169条)。

土地の譲渡は消費税が非課税ですが、建物の譲渡は課税取引です (国税庁タックスアンサー No.6201)。売る側の個人が免税事業者なら納めませんが、その年の課税売上高に建物の売却額が入るため、2年後の納税義務の判定に影響します (No.6501)。買う側の法人は、住宅の貸付けの用に供する建物のうち税抜1,000万円以上のもの (居住用賃貸建物) について、支払った消費税の仕入税額控除ができません (消費税法30条10項・12条の4・消費税法施行令25条の5)。

住宅の貸付けは、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているもの (契約で用途が明らかにされていなくても、貸付けの状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかなものを含む) が消費税の非課税です。1か月未満の貸付けなどは非課税になりません。土地の貸付けも非課税ですが、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税に当たりません (国税庁タックスアンサー No.6201)。非課税になるのは住宅の貸付けと土地の貸付けなどに限られるので、店舗・事務所などの貸付けは課税取引で、その家賃が法人の課税売上高になります (消費税法6条1項・別表第二)。駐車場や家具などを家賃と別建てで請求するときは、その分は課税になります (国税庁質疑応答事例)。

新たに設立された法人の設立1期目と2期目は基準期間がないため、その事業年度の開始の日の資本金が1,000万円以上でなければ、原則として納税義務が免除されます (国税庁タックスアンサー No.6503)。3期目からは前々事業年度の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかで判定し、2期目は1期目の最初の6か月 (特定期間) の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者になります (No.6501)。住宅の家賃は課税売上高に入らないので、住宅だけを貸す法人は免税が続くのが一般的です。

適格請求書発行事業者の登録を受けると、課税売上高が1,000万円以下でも納税義務は免除されません (消費税法9条1項・国税庁タックスアンサー No.6501)。店舗や事務所を借りる課税事業者のテナントは、家賃の消費税を仕入税額控除するために登録を求めることがあります。登録するかどうかは、テナントの立場と、登録した場合の納税額 (2割特例が使えるか) を並べて決めることをお勧めします。納税額の目安は「消費税の納税額早見表」で確かめられます。

厚生年金保険・健康保険の被保険者になるのは、法人から労務の対償として報酬を受けている役員です (日本年金機構 疑義照会回答)。そのため、役員報酬を受けない役員は法人の被保険者にならず、勤め先の健康保険・厚生年金のままだと考えています。法人の利益は法人に残り、法人税等がかかります (法人税法66条)。会社員の方が役員報酬0円を選ぶことが多いのは、このためだと考えています。

勤め先で社会保険に加入している方が、新しく作った法人からも役員報酬を受けると、複数の事業所で社会保険に加入することになり、主となる事業所を選ぶ「被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を本人が提出します。標準報酬月額はそれぞれの事業所で受ける報酬月額を合算した月額で決まり、保険料はその標準報酬月額に料率をかけ、それぞれの事業所で受ける報酬月額に基づき按分します (日本年金機構・健康保険法44条3項・健康保険法施行令47条1項)。勤め先の給与明細の保険料も、合算の等級で計算し直されます。

個人のままなら、不動産所得の赤字は給与所得など他の黒字の所得から差し引けます。ただし、土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分の赤字は損益通算の対象になりません (国税庁タックスアンサー No.1391)。法人に移した後の赤字は法人の欠損金になり、青色申告なら翌事業年度以後10年間の所得から差し引けますが、ご自身の給与とは通算できません (No.5762)。大規模修繕の年など赤字が見込まれる物件は、この点も入れて比べることをお勧めします。

給与所得者に給与以外の所得があるときの住民税は、確定申告書に普通徴収を希望する旨の記載があれば、給与から天引きする特別徴収に合算されません (地方税法321条の3第2項)。副業や兼業の扱いは勤め先の就業規則で違うので、法人を作る前に確かめておきましょう。

相続で取得した土地や建物を売った場合の取得費は、被相続人がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算します。取得の時期も被相続人の取得の時期がそのまま引き継がれ、被相続人が取得した時から売った年の1月1日までの所有期間で長期か短期かを判定します (国税庁タックスアンサー No.3270)。取得費が分からない場合は売った金額の5%を取得費とすることもできますが、そのときは譲渡益が大きくなります。

相続で取得した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合は、相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できます (国税庁タックスアンサー No.3267)。この特例は相続税が課税された方だけが使えます。法人へ売る時期がこの期限をまたぐと、個人側の譲渡所得の税が変わるので、移す時期を決める前に確かめることをお勧めします。

親族と共有している建物を法人の所有にするには共有者がそれぞれの持分を法人へ譲渡する形になり、ご自身の持分だけを移してほかの共有者の持分は個人のまま残す形もとれると考えています。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要り (民法251条1項)、建て替えや大規模な改修は共有者と法人の合意がなければ進められません。持分を移した後は、家賃を持分の割合で法人と共有者に分けることになるため、契約と入金の流れも整えておきましょう。

設立1期目と2期目のそれぞれの期首の資本金が1,000万円未満なら、適格請求書発行事業者である場合や特定期間の課税売上高が1,000万円を超える場合などを除き、免税事業者です (国税庁タックスアンサー No.6503)。物件の購入資金を資本金で入れると1,000万円を超えやすいので、資本金は小さくして、残りは役員からの借入れで法人に入れる形が使われています。

住宅として貸す建物のうち税抜1,000万円以上のもの (居住用賃貸建物) は、買った側が課税事業者であっても、支払った消費税の仕入税額控除ができません (消費税法30条10項・12条の4・消費税法施行令25条の5)。住宅の物件を法人で買っても、建物の消費税の還付は受けられないということです。店舗や事務所の物件は仕入税額控除の対象で、課税事業者を選ぶと還付を受けられることがありますが、その後の縛りがあります。還付を受ける場合の3年間の比較は無料相談の詳細版で行います。

土地は時の経過により価値が減少しない資産で、減価償却資産ではありません (国税庁タックスアンサー No.2100)。土地と建物を一括の価格で買ったときは、支払った代金を契約書や固定資産税評価額などを基に土地と建物に合理的に区分します (消費税法基本通達11-4-2)。建物の価格が経費 (減価償却費) になる大きさを決めるので、買う前に売買契約書に建物の価格を書いてもらうことをお勧めします。

法人住民税の均等割は、道府県分2万円と市町村分5万円の標準税率で、東京23区・資本金1,000万円以下・従業者50人以下なら合計7万円です (地方税法52条・312条)。家賃収入が少ない年や赤字の年も納めると考えています。役員報酬を受ける役員は法人の健康保険・厚生年金の被保険者になるため、個人事業を続けながら法人で物件を持つ方は、法人から役員報酬を受けて社会保険を法人側に置く形 (マイクロ法人の併設) を選ぶこともあります。この形の比べ方は「マイクロ法人の税理士」のページで解説しています。