家賃収入は、
いくらから法人が得か。

所得税は、給与所得と不動産所得を合計した課税所得に、5%から45%までの7段階の税率がかかります(所得税法89条)。給与が先に低い段を使うため、家賃収入の分はその上の段、たとえば課税所得900万円を超える部分なら33%で課税されています。法人に移すと、この部分が法人税等の率に置き換わります。役員報酬を受けなければ勤め先の社会保険はそのままなので、法人化で動くのは税だけです。

役員報酬0円なら、法人の社会保険には入らない

厚生年金保険・健康保険の被保険者になるのは、法人から労務の対償として報酬を受けている役員です(日本年金機構 疑義照会回答)。そのため、役員報酬を受けない役員は法人の被保険者にならず、勤め先の健康保険・厚生年金のままだと考えています。法人の利益は法人に残り、法人税等がかかります(法人税法66条)。会社員の方が役員報酬0円を選ぶことが多いのは、このためだと考えています。

役員報酬を受けるなら、勤め先と法人の二以上事業所勤務になる

勤め先で社会保険に加入している方が、新しく作った法人からも役員報酬を受けると、複数の事業所で社会保険に加入することになり、主となる事業所を選ぶ「被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を本人が提出します。標準報酬月額はそれぞれの事業所で受ける報酬月額を合算した月額で決まり、保険料はその標準報酬月額に料率をかけ、それぞれの事業所で受ける報酬月額に基づき按分します(日本年金機構・健康保険法44条3項・健康保険法施行令47条1項)。勤め先の給与明細の保険料も、合算の等級で計算し直されます。

個人なら使えた給与との損益通算は、法人化後は使えない

個人のままなら、不動産所得の赤字は給与所得など他の黒字の所得から差し引けます。ただし、土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分の赤字は損益通算の対象になりません(国税庁タックスアンサー No.1391)。国外にある中古の建物で、耐用年数を簡便法で計算した減価償却費に相当する部分の赤字も、生じなかったものとみなされ、国内の不動産所得とも他の所得とも差し引けません(同)。法人に移した後の赤字は法人の欠損金になり、青色申告なら翌事業年度以後10年間の所得から差し引けますが、ご自身の給与とは通算できません(No.5762)。大規模修繕の年など赤字が見込まれる物件は、この点も入れて比べることをお勧めします。

給与以外の所得の住民税は、普通徴収を選べる

給与所得者に給与以外の所得があるときの住民税は、確定申告書に普通徴収を希望する旨の記載があれば、給与から天引きする特別徴収に合算されません(地方税法321条の3第2項)。副業や兼業の扱いは勤め先の就業規則で違うので、法人を作る前に確かめておきましょう。

出典: e-Gov 法令検索 所得税法 89条 / 地方税法 72条の2・72条の49の14・72条の49の17 / 法人税法 66条 / 租税特別措置法 42条の3の2 / 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産所得 / No.2072 青色申告特別控除 / No.5759 法人税の税率 / 所得税基本通達 26-9 / 東京都主税局 個人事業税 / 東京都主税局 法人事業税・法人都民税 / 地方税法 52条・312条 (法人の均等割)

出典: 日本年金機構 疑義照会回答 (厚生年金保険 適用) 被保険者資格取得届 整理番号1 法人の代表者の被保険者資格について / 日本年金機構 新たに設立したB法人事業所の社会保険の加入手続き (二以上事業所勤務) / e-Gov 法令検索 健康保険法 44条 / 健康保険法施行令 47条 / 地方税法 321条の3 / 国税庁 タックスアンサー No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算 / No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除

ほかに給与のない方は、家賃収入にかかる税率が会社員より低い段から始まる一方、前年の所得で決まる国民健康保険料がかかっています。法人化して役員報酬を受けると国民健康保険から会社の健康保険・厚生年金に切り替わり、役員報酬0円なら国民健康保険に残ります。国民健康保険料の決まり方は「国民健康保険料の計算と早見表」で解説しています。

事業的規模かどうかで、青色申告特別控除と個人事業税が変わる

建物の貸付けが事業として行われているかどうかは、貸すことができる独立した室数がおおむね10以上、独立家屋の貸付けならおおむね5棟以上のときに事業として行われているものとされます(所得税基本通達26-9)。事業的規模で、複式簿記で記帳して貸借対照表と損益計算書を添え、期限内に申告し、e-Taxで送信するか優良な電子帳簿の要件を満たすと青色申告特別控除は65万円です。事業的規模に満たない貸付けだけの方は10万円です(国税庁タックスアンサー No.2072)。個人事業税は、不動産貸付業が第1種事業で(地方税法72条の2)、標準税率は所得の5%(72条の49の17)、事業主控除は290万円です(72条の49の14)。東京都は住宅の一戸建てなら10棟以上、一戸建て以外の住宅なら10室以上、住宅以外の独立家屋なら5棟以上、それ以外なら10室以上を不動産貸付業の認定基準にしています(東京都主税局)。土地の貸付けは、住宅用なら契約件数10件以上か貸付総面積2,000㎡以上、住宅用以外なら契約件数10件以上が基準で、種類の違う貸付けを組み合わせて持つときは、それぞれの数を足した合計が10以上でも認定されます(同)。この基準に満たなくても、貸し付けている建物の総床面積が600㎡以上で、かつ賃貸料収入が年1,000万円以上のときは不動産貸付業と認定されます(東京都主税局)。

法人にかかる税 — 年800万円までは低い率、均等割は赤字でもかかる

法人税の税率は、資本金1億円以下の法人の年800万円以下の部分が15%、それを超える部分が23.2%です(国税庁タックスアンサー No.5759)。年800万円以下の部分の15%は、令和9年3月31日までに開始する事業年度に適用される特例の税率です(租税特別措置法42条の3の2)。設立1期目のように事業年度が1年に満たない法人は、年800万円を月数で按分します(法人税法66条4項)。これに地方法人税・法人事業税・特別法人事業税・法人住民税が加わり、このサイトの試算では利益に対する実効税率が年400万円以下の部分で21.37%、800万円超の部分で33.58%です。法人住民税の均等割は、標準税率が道府県分2万円と市町村分5万円で、東京23区で資本金等の額が1,000万円以下・従業者50人以下の法人は合計7万円です(地方税法52条・312条)。所得に対する税ではないので、利益がゼロや赤字の年も納めると考えています。計算の中身は「法人の税金早見表」で確かめられます。

出典: e-Gov 法令検索 所得税法 89条 / 地方税法 72条の2・72条の49の14・72条の49の17 / 法人税法 66条 / 租税特別措置法 42条の3の2 / 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産所得 / No.2072 青色申告特別控除 / No.5759 法人税の税率 / 所得税基本通達 26-9 / 東京都主税局 個人事業税 / 東京都主税局 法人事業税・法人都民税 / 地方税法 52条・312条 (法人の均等割)

取得費と取得の時期は、被相続人から引き継ぐ

相続で取得した土地や建物を売った場合の取得費は、被相続人がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算します。取得の時期も被相続人の取得の時期がそのまま引き継がれ、被相続人が取得した時から売った年の1月1日までの所有期間で長期か短期かを判定します(国税庁タックスアンサー No.3270)。取得費が分からない場合は売った金額の5%を取得費とすることもできますが、そのときは譲渡益が大きくなります。

相続税を払った方は、取得費加算の特例に期限がある

相続で取得した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合は、相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できます(国税庁タックスアンサー No.3267)。この特例は相続税が課税された方だけが使えます。法人へ売る時期がこの期限をまたぐと、個人側の譲渡所得の税が変わるので、移す時期を決める前に確かめることをお勧めします。

共有の物件は、持分だけを法人へ移せるか

親族と共有している建物を法人の所有にするには共有者がそれぞれの持分を法人へ譲渡する形になり、ご自身の持分だけを移してほかの共有者の持分は個人のまま残す形もとれると考えています。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要り(民法251条1項)、建て替えや大規模な改修は共有者と法人の合意がなければ進められません。持分を移した後は、家賃を持分の割合で法人と共有者に分けることになるため、契約と入金の流れも整えておきましょう。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 / No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 / e-Gov 法令検索 民法 251条

今ある物件は個人に残し、次の物件から法人で買う方や、今ある会社で収益物件を始める方は、建物を移す費用はかからず、代わりに資本金の決め方・買った年の消費税・土地と建物の区分・法人を持つ維持費が論点になると考えています。

資本金1,000万円未満なら、設立1期目と2期目は原則として免税

設立1期目と2期目のそれぞれの期首の資本金が1,000万円未満なら、適格請求書発行事業者である場合や特定期間の課税売上高が1,000万円を超える場合などを除き、免税事業者です(国税庁タックスアンサー No.6503)。物件の購入資金を資本金で入れると1,000万円を超えやすいので、資本金は小さくして、残りは役員からの借入れで法人に入れる形が使われています。

買った年に消費税の還付を受けたい — 居住用賃貸建物は仕入税額控除ができない

住宅として貸す建物のうち税抜1,000万円以上のもの(居住用賃貸建物)は、買った側が課税事業者であっても、支払った消費税の仕入税額控除ができません(消費税法30条10項・12条の4・消費税法施行令25条の5)。住宅の物件を法人で買っても、建物の消費税の還付は受けられないということです。店舗や事務所の物件は仕入税額控除の対象で、課税事業者を選ぶと還付を受けられることがありますが、その後の縛りがあります。還付を受ける場合の3年間の比較は無料相談の詳細版で行います。

土地と建物を分ける — 減価償却できるのは建物と附属設備だけ

土地は時の経過により価値が減少しない資産で、減価償却資産ではありません(国税庁タックスアンサー No.2100)。土地と建物を一括の価格で買ったときは、支払った代金を契約書や固定資産税評価額などを基に土地と建物に合理的に区分します(消費税法基本通達11-4-2)。建物の価格が経費(減価償却費)になる大きさを決めるので、買う前に売買契約書に建物の価格を書いてもらうことをお勧めします。

法人を持つ維持費 — 均等割7万円と、役員報酬を出すときの社会保険

法人住民税の均等割は、道府県分2万円と市町村分5万円の標準税率で、東京23区で資本金等の額(資本金と資本準備金の合計額の方が大きいときはその合計額)が1,000万円以下・従業者50人以下なら合計7万円です(地方税法52条・312条)。家賃収入が少ない年や赤字の年も納めると考えています。役員報酬を受ける役員は法人の健康保険・厚生年金の被保険者になるため、個人事業を続けながら法人で物件を持つ方は、法人から役員報酬を受けて社会保険を法人側に置く形(マイクロ法人の併設)を選ぶこともあります。この形の比べ方は「マイクロ法人の税理士」のページで解説しています。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.6503 基準期間がない法人の納税義務の免除の特例 / No.2100 減価償却のあらまし / e-Gov 法令検索 消費税法 30条・12条の4 / 消費税法施行令 25条の5 / 消費税法基本通達 11-4-2 / 東京都主税局 法人事業税・法人都民税 / 地方税法 52条・312条 (法人の均等割)

家賃収入の法人化で見落としやすいのが消費税です。住宅の家賃には消費税がかからず、店舗や事務所の家賃にはかかります。どちらの物件かで、法人が課税事業者になる時期と、テナントからインボイス登録を求められるかどうかが変わると見ています。

住宅の貸付けは非課税 — 契約で人の居住の用に供することが明らかなもの

住宅の貸付けは、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているもの(契約で用途が明らかにされていなくても、貸付けの状況からみて人の居住の用に供されていることが明らかなものを含む)が消費税の非課税です。1か月未満の貸付けなどは非課税になりません。土地の貸付けも非課税ですが、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税に当たりません(国税庁タックスアンサー No.6201)。非課税になるのは住宅の貸付けと土地の貸付けなどに限られるので、店舗・事務所などの貸付けは課税取引で、その家賃が法人の課税売上高になります(消費税法6条1項・別表第二)。駐車場や家具などを家賃と別建てで請求するときは、その分は課税になります(国税庁質疑応答事例)。

設立1期目と2期目は、資本金1,000万円未満なら原則として免税

新たに設立された法人の設立1期目と2期目は基準期間がないため、その事業年度の開始の日の資本金が1,000万円以上でなければ、原則として納税義務が免除されます(国税庁タックスアンサー No.6503)。3期目からは前々事業年度の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかで判定し、2期目は1期目の最初の6か月(特定期間)の課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者になります。ただし、特定期間の判定は課税売上高に代えて給与などの支払額の合計額でもでき、どちらで判定するかは選べます(No.6501)。また、資本金1,000万円以上で設立した法人(新設法人)などが、基準期間のない期に税抜100万円以上の建物など(調整対象固定資産)を買い、その期を本則課税で申告すると、その期の初日から3年を経過する日を含む期までは免税事業者になれません(No.6503)。住宅の家賃は課税売上高に入らないので、住宅だけを貸す法人は免税が続くのが一般的です。

テナントからインボイス登録を求められたとき

適格請求書発行事業者の登録を受けると、課税売上高が1,000万円以下でも納税義務は免除されません(国税庁タックスアンサー No.6501)。店舗や事務所を借りる課税事業者のテナントは、家賃の消費税を仕入税額控除するために登録を求めることがあります。登録するかどうかは、テナントの立場と、登録した場合の納税額を並べて決めることをお勧めします。登録した事業者の2割特例は、令和8年9月30日までの日を含む課税期間に限られるため、これから作る法人は使えません(国税庁タックスアンサー No.6498)。納税額の目安は「消費税の納税額早見表」で確かめられます。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.6201 非課税となる取引 / No.6501 納税義務の免除 / No.6503 基準期間がない法人の納税義務の免除の特例 / 質疑応答事例 集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定 / e-Gov 法令検索 消費税法 6条・別表第二・9条