家賃収入500万円の大家の税金はいくらか — 専業なら所得税・住民税と国保・国民年金で年約100万円、会社員の副業なら年約103万円(経費3割・江東区・令和8年度)
執筆: 佐々木 俊 (税理士・公認会計士)執筆者について↓
家賃収入が年500万円ある大家の方は、所得税・住民税・国民健康保険料をいくら納めるのか。専業の個人事業主と会社員の副業に分けて江東区の令和8年度の料率で実額を出し、経費の割合で変わる額と、この規模で法人化が要るかを整理します。
この記事の要点
- 家賃収入500万円・経費3割の専業の大家は、所得税・住民税と国民健康保険・国民年金を合わせて弊所試算で年1,002,410円。税金より保険料のほうが重い
- 年収600万円の会社員の副業なら、家賃の分で増える所得税・住民税は弊所試算で年1,030,200円。本人の社会保険料は勤め先の給与で決まり、家賃では動かない
- 弊所試算では、この規模なら専業の大家は個人のままのほうが軽い。会社員の大家も、建物を移す費用を取り戻すのに5年ほどかかるので、法人化を急ぐ規模ではないと見ています
まず結論 — 専業の大家は年約100万円、会社員の副業は年約103万円(家賃収入500万円・経費3割)
家賃収入500万円から経費3割を引いた額が不動産所得です(所得税法26条2項)。青色申告なら、ここから青色申告特別控除10万円を引いた340万円が税金のもとになります。専業の大家は、この所得で所得税・住民税と国民健康保険料・国民年金保険料を納めます。会社員の副業なら、勤め先の給与に家賃の所得が上乗せされて所得税・住民税が増える一方、健康保険と厚生年金は勤め先の給与で決まるので家賃の分は増えません。
専業の大家は弊所試算で年1,002,410円、会社員の副業は家賃の分だけで年1,030,200円です。同じ所得340万円なのに会社員のほうが重いのは、給与の所得に家賃の所得が積み上がり、所得税の税率が20%の段に入るからです(所得税法89条1項)。専業の大家は税率が5%と10%の段で済む代わりに、国民健康保険料と国民年金保険料を自分で納めます。
専業の大家 — 税金は年316,100円、国民健康保険と国民年金は年686,310円
では、弊所試算で専業の大家の負担を経費2割・3割・4割で並べると、内訳はどうなっているのでしょうか。
※この表の試算年度: 所得税は令和8年分、保険料は令和8年度の計算前提(個人の住民税のうち給与・事業所得分は翌年度の見込み額)。
| 家賃収入と経費(年額) | 所得税(年額) | 住民税(年額) | 国民健康保険+国民年金(年額) | 合計(年額) |
|---|---|---|---|---|
| 家賃収入500万円・経費100万円(2割) | 115,600円 | 274,200円 | 751,360円 | 1,141,160円 |
| 家賃収入500万円・経費150万円(3割) | 85,400円 | 230,700円 | 686,310円 | 1,002,410円 |
| 家賃収入500万円・経費200万円(4割) | 63,100円 | 187,200円 | 621,260円 | 871,560円 |
経費3割の行では、所得税と住民税を合わせた316,100円より、国民健康保険料と国民年金保険料の686,310円のほうが2倍以上重くなっています。江東区の令和8年度の国民健康保険料は、所得から基礎控除を引いた額の10.58%に均等割を足した額で、40〜64歳はさらに介護分が加わります。国民年金は定額で年215,040円です。
会社員の副業 — 家賃の所得に税率20%がかかり、年1,030,200円
弊所試算の会社員の例では、勤め先の給与所得436万円に家賃の所得340万円が積み上がります。課税所得が330万円を超えた部分には所得税20%(復興特別所得税を含めて20.42%)がかかるため、同じ所得でも専業の大家より税金が重くなります(所得税法89条1項)。住民税の所得割は10%です(地方税法35条1項・314条の3第1項)。
※この表の試算年度: 所得税は令和8年分、保険料は令和8年度の計算前提(個人の住民税のうち給与・事業所得分は翌年度の見込み額)。
| 家賃収入と経費(年額) | 増える所得税(年額) | 増える住民税(年額) | 合計(年額) |
|---|---|---|---|
| 家賃収入500万円・経費100万円(2割) | 792,300円 | 390,000円 | 1,182,300円 |
| 家賃収入500万円・経費150万円(3割) | 690,200円 | 340,000円 | 1,030,200円 |
| 家賃収入500万円・経費200万円(4割) | 588,100円 | 290,000円 | 878,100円 |
※表の額は、給与だけのときの所得税・住民税と、家賃の所得を足したときの所得税・住民税の差です。勤め先の健康保険・厚生年金の保険料は給与で決まり、家賃の分は増えません。国民健康保険・国民年金はかかりません。
給与以外の所得が20万円を超えるので、勤め先の年末調整とは別に確定申告が要ります(所得税法121条1項1号)。住民税は、前年の所得をもとに市区町村が税額を決め、会社員なら6月から翌年5月まで給与から天引きされる特別徴収の形で納めるので、表の住民税は市区町村側の計算を先回りして示した見込み額です。手取りで見ると、家賃の所得の3割ほどが税金に向かう計算なので、家賃を全部使ってしまわないように取りおきが要ります。
法人化は要らない規模か — 弊所試算では専業は個人のままが軽く、会社員は建物を移す費用を取り戻すのに5年
では、この規模で法人化は要るのでしょうか。専業の大家が役員報酬を出さずに法人化すると、法人税等817,700円と、法人化後も続く国民健康保険・国民年金で弊所試算では年1,117,613円となり、個人のままより約11.5万円重くなります。利益が小さいうちは個人の低い税率で納めるほうが軽く、法人住民税の均等割の分だけ法人が不利になるためだと考えています。
役員報酬を月10万円出して社会保険へ移る形なら、弊所試算で年891,120円と約11.1万円軽くなります。
ただ、建物を法人へ移す登録免許税・不動産取得税・設立費用は一度きりでまとまった額になり、固定資産税評価額2,000万円の建物の例では106万円かかります。年11万円の差で取り戻すには10年ほどかかるので、今は見送りの規模だと考えています。
会社員の大家は、役員報酬を出さない形で家賃の分の負担が法人税等の817,700円になり、個人のままの1,030,200円より約21.3万円軽くなります。それでも、同じ費用を取り戻すのに5年ほどかかるので、今ある建物を急いで移す規模ではないと見ています。次の物件から法人で買う形と、移すならいつかは、下の記事にまとめています。
まとめ — 弊所試算で専業は年約100万円、会社員の副業は年約103万円、法人化は急がない
家賃収入500万円・経費3割では、専業の大家の負担は弊所試算で年1,002,410円、会社員の副業で増える税金は年1,030,200円です。経費の割合が1割動くと表の行が1つ動くので、ご自身の経費で見直してみてください。
ご自身の家賃収入・経費・立場で年間の差を見るには、このサイトの家賃収入の法人化シミュレーターに数字を入れてみてください。確定申告のご依頼は、このサイトの確定申告のページで受付と料金を案内しています。
※本記事の金額は、本人1人・東京都江東区の令和8年度の国民健康保険料率と、令和8年分の所得税・住民税の税率による概算です。国民健康保険料は市区町村と年度で異なります。会社員の例は、勤め先の給与収入600万円の方が家賃の所得を足したときの所得税・住民税の増加分です。
出典
- 国税庁 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
- 国税庁 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
- 国税庁 質疑応答事例 業務的規模の不動産所得と赤字の事業所得がある場合の青色申告特別控除
- 所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
- 江東区 国民健康保険料の計算方法
- 日本年金機構 国民年金保険料(令和8年度の月額)
- e-Gov法令検索 所得税法26条(不動産所得)・89条(税率)・121条(確定所得申告を要しない場合)
- e-Gov法令検索 租税特別措置法25条の2(青色申告特別控除)
- e-Gov法令検索 地方税法35条(所得割の税率)・72条の2(事業税の納税義務者等)・314条の3(所得割の税率)
- e-Gov法令検索 国民健康保険法施行令29条の7(市町村の保険料の賦課に関する基準)
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