年金をもらいながら家賃収入がある人の確定申告 — 「年金400万円以下・他の所得20万円以下」は家賃の所得で判定、住民税の申告は別

答え — 年金400万円以下・家賃の所得20万円以下なら所得税の申告は不要

公的年金等の収入金額が400万円以下で、その年金の全部が源泉徴収の対象になっている方は、公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下なら、所得税の確定申告書を出さなくてよいことになっています(所得税法121条3項)。家賃収入のある方にとっての「以外の所得」は、不動産所得です。不動産所得の金額は、家賃などの総収入金額から必要経費を引いた金額です(所得税法26条2項)。

つまり判定に使うのは家賃の収入ではなく、固定資産税・保険料・修繕費・減価償却費などの経費を引いた後の所得です(所得税法26条2項)。家賃収入が年120万円でも、経費が100万円なら不動産所得は20万円で、所得税の申告は要りません(所得税法121条3項)。経費に入るものは不動産所得の必要経費を見てください。

家賃の所得(年額)	所得税の確定申告	住民税の申告
20万円以下	不要(還付を受けるなら出せる)	必要(所得税の申告をすれば不要)
20万円超	必要	所得税の申告が住民税の申告を兼ねる

年金収入が400万円を超える方と、外国の法令に基づく年金のように源泉徴収の対象とされない公的年金等を受けている方は、家賃の所得が20万円以下でも、税額が出る限り確定申告が必要です(所得税法120条1項・121条3項)。ただし、所得税法203条の7で源泉徴収を要しないとされる公的年金等は「全部が源泉徴収の対象」かどうかの判定から除かれるので、それを受けているだけなら、ほかの条件を満たせば申告は要りません(所得税法121条3項)。

年金の所得の計算 — 65歳以上は110万円まで所得0円

公的年金等に係る雑所得は、年金の収入金額から公的年金等控除額を引いた金額です(所得税法35条2項1号)。65歳以上の方の公的年金等控除は最低110万円なので、年金収入がその額までなら年金の所得は0円です(租税特別措置法41条の15の3第1項)。

65歳未満の方の最低額は60万円で(所得税法35条4項1号)、どちらも年金以外の合計所得金額が1,000万円以下の方の額です。65歳以上かどうかは、その年の12月31日の年齢で判定します(租税特別措置法41条の15の3第4項)。

家賃の所得は年金の源泉徴収に反映されていないので、確定申告で合わせて精算することになります。

20万円の判定は「所得」で、青色申告の10万円の控除は引いてよい

「公的年金等に係る雑所得以外の所得金額」は、確定申告書の提出を要件として適用される特例を適用しないで計算した金額です(所得税基本通達121-6)。青色申告特別控除のうち10万円の控除は申告書の提出を要件としないため、これを引いた後の不動産所得で20万円と比べられます。

一方、10万円より大きい控除は、確定申告書への記載や貸借対照表などの提出、期限内の申告を要件とする特例なので、この判定では引けません。貸している部屋が10室や5棟に満たない方の青色申告の控除は10万円なので、貸付けの規模による違いは家賃収入の確定申告のやり方を見てください。

生命保険契約や生命共済契約に基づく個人年金は公的年金等に当たらないので、その所得も「以外の所得」に入ります。パートの給与がある方は、給与所得も「以外の所得」に含まれ、家賃の所得と給与所得の合計が20万円を超えると、原則として年金の側の申告不要の扱いは受けられません(所得税法121条3項)。

ただし、1か所から給与を受け、その給与の全部が源泉徴収や年末調整の対象になっている方(給与の収入が2,000万円以下)は、年金や家賃などの給与以外の所得が20万円以下なら、確定申告は要りません(所得税法121条1項)。同族会社の役員やその親族などが、その会社から給与のほかに、会社の事業に使わせた部屋や土地などの対価や、貸付金の利子を受け取っている場合は、この扱いを受けられません(所得税法121条1項・所得税法施行令262条の2)。

申告が「不要」でも出した方がよい場合と、住民税の申告

不要制度に当てはまる方も、確定申告を出すことはできます。医療費控除などを受けて1年分の税額が年金から源泉徴収された税額より少なくなる方は、確定申告をすると、差し引ききれなかった源泉徴収税額の還付を受けられます(所得税法122条1項)。年金から引かれた税額が源泉徴収票に書いてあるので、控除証明書と並べて確かめてみてください。

所得税の申告をしない年も、家賃の所得がある方は、市区町村へ住民税の申告書を3月15日までに出すことになっています(地方税法317条の2第1項)。所得税の確定申告をした方は、その申告書が住民税の申告書とみなされるので、別に出す必要はありません(地方税法317条の3第1項)。

自分で出すか、頼むか

年金と家賃だけの申告は、書類がそろっていれば国税庁の確定申告書等作成コーナーで作れます。手が止まりやすいのは、建物の減価償却費と、修繕費か資本的支出かの線引きです。物件を買った年、大きな修繕をした年、相続で引き継いだ年は、申告だけを税理士に頼むことも検討してみてください。

弊所は個人の確定申告だけのご依頼も受けています。料金と受付の範囲は確定申告のページに載せていますので、家賃収入のある方はそちらをご覧ください。