家賃収入の法人化で、
負担はいくら変わるか。

同じ家賃収入・同じ経費のまま、個人で受け取り続けた場合と、法人を作って家賃収入を法人に移した場合とで、1年間に出ていく税金と社会保険料の合計を比べています。土地も建物も法人に移す形が基本で、建物だけを移して土地は個人に残す形は「地代」の欄に法人から個人へ払う年間の額を入れて試せます。比べているのは負担の合計であって、手元に残るお金そのものではありません。

家賃収入から経費を引いた不動産所得に対して、所得税・住民税と、個人事業主の方は国民健康保険・国民年金を計算しています。会社員の方は勤め先の健康保険・厚生年金のままなので国民健康保険はかからず、勤め先の給与と合わせた所得で税を計算します。この道具では「事業的規模」を選ぶと、令和8年分の青色申告特別控除65万円の要件を満たし、個人事業税 (5%) もかかるものと仮定します。「それ未満」では青色申告特別控除10万円を反映し、個人事業税は計算しません。制度上は所得税の事業的規模と個人事業税の課税対象を別々に判定します。青色申告特別控除の前提に合わない場合や、両者の判定が一致しない場合、この試算結果は利用できません。

家賃収入を法人が受け取り、経費・地代・役員報酬・会社負担の社会保険料を引いた残りが会社の利益になります。その利益に法人税等 (赤字でもかかる法人住民税の均等割を含む) がかかり、ご本人の側では役員報酬にかかる所得税・住民税と社会保険料がかかります。役員報酬を0円にすると、会社員の方は勤め先の社会保険のまま、個人事業主の方は国民健康保険に残ります。地代を取る形では、地代は法人の経費で、ご本人の不動産所得として残ります。

役員報酬を上げればご本人の税と社会保険料が増え、会社の利益が減って法人税等は減ります。地代を取れば法人の利益が減り、ご本人の所得が増えます。金額を何通りか入れ替えて、合計がいちばん小さくなるあたりを探してみてください。

建物を法人に移すときには、登録免許税・不動産取得税と、個人が建物を売ったことになる譲渡所得税がかかります。住宅の家賃は消費税が非課税ですが、店舗・事務所・駐車場の家賃は課税で、法人化のあとに消費税を納める年が出ることがあります。これらは物件の価格や移し方で大きく変わるため試算からは外し、「一度きりの費用」の欄で概算に足せるようにしています。

法人化すると、家賃収入は会社のものになり、ご本人が使うには役員報酬や地代・配当などの形で受け取る必要があります。そこでまた税金がかかります。「負担が減る」ことと「自由に使えるお金が増える」ことは別です。

この試算には、赤字でもかかる法人住民税の均等割 (年7万円) は入れていますが、設立の費用・税理士への顧問料・登記や社会保険の事務にかかる手間までは入れていません。差額がわずかな場合は、これらを含めると法人化しないほうが有利になることもあります。

役員報酬を払わなければ社会保険料は増えませんが、給与所得控除 (給与から自動で引かれる控除) を使えないので、個人側の税は下がりません。会社員の方は勤め先の給与に給与所得控除がすでに効いているため、役員報酬を出しても控除はほとんど増えず、社会保険料の増加分のほうが大きくなりがちです。

個人のままなら、不動産所得が赤字 (大規模修繕の年など) のとき、給与所得と相殺して所得税・住民税を減らせます (土地の借入金の利息の分など、相殺できない部分もあります)。法人化すると赤字は会社の中に残り、ご本人の給与とは相殺できません。赤字が見込まれる年がある方は、この差も含めて判断が変わります。