家賃収入の法人化で、
負担はいくら変わるか。

同じ家賃収入・同じ経費のまま、個人で受け取り続けた場合と、法人を作って家賃収入を法人に移した場合とで、1年間に出ていく税金と社会保険料の合計を比べています。土地も建物も法人に移す形が基本で、建物だけを移して土地は個人に残す形は「地代」の欄に法人から個人へ払う年間の額を入れて試せます。比べているのは負担の合計であって、手元に残るお金そのものではありません。

家賃収入から経費を引いた不動産所得に対して、所得税・住民税と、個人事業主の方は国民健康保険・国民年金を計算しています。このサイトの試算では、会社員の方は勤め先の健康保険・厚生年金のままなので国民健康保険はかからず、勤め先の給与と合わせた所得で税を計算します。このサイトの道具では「事業的規模」を選ぶと、令和8年分の青色申告特別控除65万円の要件を満たし、個人事業税 (5%) もかかるものと仮定します。個人事業税は、所得から事業主控除 (年290万円・事業を行った期間が1年未満なら月割り) を差し引いた額に税率をかけるため、所得が小さいとかからないことがあります (東京都主税局「個人事業税」)。当サイトの試算でも、事業主控除を差し引いて計算します。「それ未満」では青色申告特別控除10万円を反映し、個人事業税は計算しません。制度上は所得税の事業的規模と個人事業税の課税対象を別々に判定します。青色申告特別控除の前提に合わない場合や、両者の判定が一致しない場合、この試算結果は利用できません。

勤務先の給与と家賃収入を並べる場合は、会社員の大家の法人化で、加入する保険と報酬の条件を確認できます。

このサイトの試算では、家賃収入を法人が受け取り、経費・地代・役員報酬・会社負担の社会保険料を引いた残りが会社の利益になります。その利益に法人税等 (法人住民税の均等割を含む) がかかり、ご本人の側では役員報酬にかかる所得税・住民税と社会保険料がかかります。このサイトの試算では、役員報酬を0円にすると、会社員の方は勤め先の社会保険のまま、個人事業主の方は国民健康保険に残ります。この試算は、損金に算入できる地代を法人の費用へ、ご本人が受け取る地代を不動産所得の収入へ反映する前提です。

このサイトの試算では、役員報酬と地代を法人の経費として計算します。役員報酬はご本人の給与所得と社会保険料の計算に、地代はご本人の不動産所得の計算に反映します。金額を何通りか入れ替えて、会社とご本人の負担の合計を比較してください。

建物の所有権を法人へ移す登記には、原則として登録免許税がかかります (登録免許税法別表第一第1号・国税庁タックスアンサー No.7191)。不動産の取得に対する税は、不動産取得税です (地方税法73条の2)。土地や建物を個人から法人へ売って譲渡益が出る場合は、譲渡所得税もかかります。土地や建物の取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を取得費 (概算取得費) にできます (国税庁タックスアンサー No.3202)。税額は取得・譲渡の条件によって変わります。

出典: 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表 (建物の登記) / No.3202 譲渡所得の計算のしかた (土地・建物の分離課税)

住宅の貸付けは、契約または貸付けの状況から居住用であることが明らかな場合、原則として消費税が非課税です (消費税法別表第二第13号・国税庁タックスアンサー No.6226)。1か月未満の貸付けや旅館業の施設の貸付けは除かれます (消費税法施行令16条の2)。店舗・事務所の貸付けや、地面の整備・区画などを備えた駐車場の使用料は、原則として課税対象です。住宅と一体の駐車場などは、区分を確認してください。

出典: 国税庁 No.6226 住宅の貸付け / No.6213 駐車場の使用料など

これらは物件の価格や移し方で大きく変わるため試算からは外し、「一度きりの費用」の欄で概算に足せるようにしています。

会社は、ご本人とは別の法人です (会社法3条)。法人化すると、家賃収入は会社のものになり、ご本人が使うには役員報酬や地代・配当などの形で受け取る必要があります。役員報酬は給与所得です (国税庁タックスアンサー No.1400)。地代は不動産所得です (所得税法26条)。会社の利益を配当で受け取る場合は、配当所得です (所得税法24条)。ここでは、資本剰余金の減少に伴う配当、分割型分割や株式分配によるものを除いて説明しています。個人側でも税額を確認します。「負担が減る」ことと「自由に使えるお金が増える」ことは別です。

出典: 国税庁: 給与所得 (No.1400) / 所得税法24条 / 所得税法26条 / 会社法3条

法人住民税の均等割は、決算の状況にかかわらず、資本金等の額と従業者の数に応じてかかります。当サイトの試算には均等割 (年7万円) を入れていますが、設立の費用・税理士への顧問料・登記や社会保険の事務にかかる手間までは入れていません。差額がわずかな場合は、これらを含めると法人化しないほうが有利になることもあるため、差額だけで決めないことをお勧めします。

出典: 東京都主税局: 法人事業税・法人都民税のよくある質問 (Q4 赤字決算と法人都民税)

役員報酬0円の場合、この試算では役員報酬による給与所得と社会保険料を計算しません。このサイトの試算では、法人に移す所得や個人に残す地代も変わるため、役員報酬0円でも法人化前後の個人の税額が同じになるとは限りません。

会社員の方は、勤め先の給与と役員報酬の年間額を合算して給与所得を計算します。給与所得控除を支払先ごとに重複して適用する計算ではありません。控除額や税・社会保険料の変化は、勤め先の給与額と役員報酬額によって変わります。金額を入れ替えて、会社とご本人の負担の合計を比較してください。

出典: 国税庁 No.1410 給与所得控除 (同一年分の給与収入の合計) / e-Gov 法令検索 所得税法28条4項・所得税法別表第五

個人のままなら、大規模修繕の年などの不動産所得の赤字は、給与所得など他の黒字の所得から差し引けます (所得税法69条)。ただし、土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分の赤字は損益通算の対象になりません (国税庁タックスアンサー No.1391)。国外にある中古の建物で、耐用年数を簡便法で計算した減価償却費に相当する部分の赤字も、生じなかったものとみなされ、国内の不動産所得とも他の所得とも差し引けません (国税庁タックスアンサー No.1391)。法人に移した後の赤字は法人の欠損金になり、青色申告なら翌事業年度以後10年間の所得から差し引けますが、ご本人の給与とは通算できません (国税庁タックスアンサー No.5762)。赤字が見込まれる年がある方は、この差も含めて判断が変わります。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算 / No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除 / e-Gov 法令検索 租税特別措置法41条の4