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試算

家賃収入の法人化シミュレーション

家賃収入 (不動産所得) を個人のまま受け取り続けた場合と、法人を作って家賃収入を法人に移した場合の税金・社会保険料の年間負担を、その場で無料で試算できます。会社員の大家 (勤め先の社会保険に入っている方)・個人事業主の大家・相続した物件をお持ちの方のどなたでも試せます。計算はすべてお使いのブラウザの中だけで行われます。入力した数字がお客様の情報と結び付くことはありません (IP アドレス等は記録しません)。

結果の例 — 家賃収入1,500万円・経費600万円・会社員 (勤め先の給与収入600万円)・役員報酬0円・40〜64歳 (介護保険あり)・5棟10室以上 (事業的規模)の場合: 法人化で、税・保険料の負担が年間865,376円軽くなります。数字を変えて、あなたの条件でその場で試算できます。

このページについて — 使い方は 1 → 2 → 3 の順、解説は気になるところから

STEP 1

数字を入れる

見本の数字が入っています。ご自身の数字に書き換えて「試算する」を押します。

 STEP 2

結果を読む

結論の 1 文と帯グラフを見て、必要なら前提を開いて確かめます。

 STEP 3

次の一歩

実行の前に、あなたの数字で無料相談。AI にそのまま相談もできます。

 読み方

この試算の読み方

何と何を比べているか

 誤解

よくある誤解

勘違いしやすい点

入力欄にはあらかじめ見本の数字 (会社員の大家・相続した物件・役員報酬0円) が入っています。ご自身の数字に書き換えて、最後に「試算する」を押してください。

1. 物件の数字

1 年間の家賃・共益費・駐車場代などの収入の合計です (税込の金額で構いません)。

減価償却費・固定資産税・管理費・修繕費・借入金の利息・火災保険料など、物件にかかる経費の合計です。ご自身の国民健康保険・国民年金・所得税は経費に含めません。法人化後の役員報酬と会社負担の社会保険料はこの試算が自動で計算するので、含めないでください。

2. あなたの立場
いまの健康保険・年金

会社員の方は、勤め先の給与を家賃収入と合わせた所得で税を計算し、国民健康保険・国民年金はかかりません。役員報酬を0円にすれば法人化後も勤め先の社会保険のままです。

源泉徴収票の「支払金額」(額面の年収) です。会社員の方だけ入れてください。

3. 法人化したら

法人を作ったあと、ご自身に毎月払う給与の月額です。0円でも試算できます (会社員の方は勤め先の社会保険のまま、個人事業主の方は国民健康保険のままになります)。金額を入れると法人の健康保険・厚生年金に入る前提で計算します。

くわしく設定する (年齢・事業的規模・地代・一度きりの費用)
4. あなたのことと、物件の移し方

年齢で変わる決まりを自動で切り替えます: 40〜64歳は介護保険料が加わり、60歳以上は国民年金の保険料がかからず、70歳以上は厚生年金の保険料がかかりません。75歳以上の方は後期高齢者医療制度になるため、この試算の対象外です (無料相談で個別に試算します)。

貸している規模

事業的規模なら青色申告特別控除は最大65万円で、個人事業税 (不動産貸付業・5%) の対象になります。それ未満なら控除は10万円で、個人事業税はかかりません。判定の目安は国税庁のタックスアンサーで確認できます。国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

建物だけを法人に移して土地は個人に残す形のとき、法人が個人に払う年間の地代です。法人の経費になり、個人には不動産所得として残ります。空欄なら0円 (土地も建物も法人に移す・または地代を取らない) として計算します。

法人の設立費用・登録免許税・不動産取得税・司法書士への報酬・建物を売ったときの譲渡所得税など、法人化のときに一度だけかかる費用の合計です。入れると、年間の差額で何年で取り戻せるかを結論に添えます。空欄なら0円として計算します。

※免責事項: 本シミュレーションの結果は、入力された数値に基づく概算であり、内容の正確性・完全性を保証するものではありません。実際の税額・社会保険料は、個別のご事情や関係機関の判断により異なる場合があります。本シミュレーションのご利用および計算結果に基づいて行われた行為により、利用者または第三者に損害が生じた場合でも、当事務所は一切の責任を負いかねます。実行にあたっては、必ず税理士等の専門家にご相談ください。

読み方 — この試算が何を比べているか

この試算の読み方

読み方 1

何と何を比べているのか

同じ家賃収入・同じ経費のまま、個人で受け取り続けた場合と、法人を作って家賃収入を法人に移した場合とで、1年間に出ていく税金と社会保険料の合計を比べています。土地も建物も法人に移す形が基本で、建物だけを移して土地は個人に残す形は「地代」の欄に法人から個人へ払う年間の額を入れて試せます。比べているのは負担の合計であって、手元に残るお金そのものではありません。

読み方 2

個人のまま続けた場合に数えているもの

家賃収入から経費を引いた不動産所得に対して、所得税・住民税と、個人事業主の方は国民健康保険・国民年金を計算しています。会社員の方は勤め先の健康保険・厚生年金のままなので国民健康保険はかからず、勤め先の給与と合わせた所得で税を計算します。貸している規模がおおむね5棟10室以上 (事業的規模) なら青色申告特別控除は最大65万円で個人事業税 (5%) がかかり、それ未満なら控除は10万円で個人事業税はかかりません。

読み方 3

法人化した場合に数えているもの

家賃収入を法人が受け取り、経費・地代・役員報酬・会社負担の社会保険料を引いた残りが会社の利益になります。その利益に法人税等 (赤字でもかかる法人住民税の均等割を含む) がかかり、ご本人の側では役員報酬にかかる所得税・住民税と社会保険料がかかります。役員報酬を0円にすると、会社員の方は勤め先の社会保険のまま、個人事業主の方は国民健康保険に残ります。地代を取る形では、地代は法人の経費で、ご本人の不動産所得として残ります。

読み方 4

役員報酬と地代の額で結果が変わります

役員報酬を上げればご本人の税と社会保険料が増え、会社の利益が減って法人税等は減ります。地代を取れば法人の利益が減り、ご本人の所得が増えます。金額を何通りか入れ替えて、合計がいちばん小さくなるあたりを探してみてください。

誤解 — 勘違いしやすい点

よくある誤解

誤解 1

消費税・登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税は、この試算に入れていません

建物を法人に移すときには、登録免許税・不動産取得税と、個人が建物を売ったことになる譲渡所得税がかかります。住宅の家賃は消費税が非課税ですが、店舗・事務所・駐車場の家賃は課税で、法人化のあとに消費税を納める年が出ることがあります。これらは物件の価格や移し方で大きく変わるため試算からは外し、「一度きりの費用」の欄で概算に足せるようにしています。

誤解 2

会社に残った利益は、ご本人のお金ではありません

法人化すると、家賃収入は会社のものになり、ご本人が使うには役員報酬や地代・配当などの形で受け取る必要があります。そこでまた税金がかかります。「負担が減る」ことと「自由に使えるお金が増える」ことは別です。

誤解 3

法人を持つと、赤字でもかかる費用があります

この試算には、赤字でもかかる法人住民税の均等割 (年7万円) は入れていますが、設立の費用・税理士への顧問料・登記や社会保険の事務にかかる手間までは入れていません。差額がわずかな場合は、これらを含めると法人化しないほうが有利になることもあります。

誤解 4

役員報酬0円でも会社は成り立ちますが、給与所得控除の分だけ個人側の税は動きません

役員報酬を払わなければ社会保険料は増えませんが、給与所得控除 (給与から自動で引かれる控除) を使えないので、個人側の税は下がりません。会社員の方は勤め先の給与に給与所得控除がすでに効いているため、役員報酬を出しても控除はほとんど増えず、社会保険料の増加分のほうが大きくなりがちです。

誤解 5

給与と不動産の赤字の損益通算は、法人化すると使えません

個人のままなら、不動産所得が赤字 (大規模修繕の年など) のとき、給与所得と相殺して所得税・住民税を減らせます (土地の借入金の利息の分など、相殺できない部分もあります)。法人化すると赤字は会社の中に残り、ご本人の給与とは相殺できません。赤字が見込まれる年がある方は、この差も含めて判断が変わります。

家賃収入を法人化するかどうかは、この差額だけでは決められません。物件の移し方・借入金・相続の見通しまで含めて、無料相談で一緒に整理します。

ほかのシミュレーション: 事前確定届出給与 | 役員報酬の変更 | 役員報酬の手取り | 役員報酬・賞与と生活費の年間計画 | 消費税の申告方式 | 法人化 | 小規模企業共済 | 経営セーフティ共済 | シミュレーション一覧

法人化したら、役員報酬を変えたら、
手取りはいくら変わるのか。

無料相談の中で、売上と利益を伺いながら概算の試算をその場でお出しできます。数字を見てから、ゆっくりご検討ください。

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