家賃収入の法人化はいつがよいか — 今ある建物を移す年の決め方(所有5年の線・帳簿の残り・消費税)と、次の物件から法人で買う形

まず結論 — 今ある建物を移すなら年を選ぶ。無理なら「次の物件から法人で買う」

家賃収入の法人化には、今ある建物を個人から法人へ売って移す形と、今ある物件は個人に残したまま次の物件から法人で買う形があります。どちらが向くかは、今ある物件をいつ買ったか、建物の帳簿の残りがいくらか、消費税の立場がどうか、ローンが残っているかで分かれます。

項目	今ある建物を法人に移す	次の物件から法人で買う
一度きりの費用	登録免許税・不動産取得税(建物の分)と、個人の譲渡所得の税	かからない(次の物件の登録免許税・不動産取得税は、個人で買う場合にもかかる)
時期を決める線	売る年の1月1日で所有5年超か(税率が変わる)、建物の帳簿の残り(譲渡益と法人の償却の元)、消費税の翌々年の判定	法人を作る時期は自由。買う前に法人の消費税の立場を決めておく
向く人(弊所の目安)	5年超の物件で、年間の差が大きい(費用を数年で取り戻せる)方	買って間もない物件を持つ方、含み益の大きい物件を持つ方、これから買い増す方

買って間もない物件や含み益の大きい物件は、無理に移さず個人に残しておき、次の物件から法人で買う形を先に考えることをお勧めします。移す費用がかからないので、法人化の差額がそのまま効きます。今ある物件を移すのは、年間の差が費用を数年で上回るときに限るのが判断の目安です。ご自身の物件は、表のどちらの列に近いでしょうか。

所有5年の線 — 売る年の1月1日で数え、年をまたぐだけで税率が変わる

個人が建物を法人に売ると、譲渡益(売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額)に譲渡所得の税がかかります(所得税法33条3項)。この税は給与や家賃と合算せず、分けて計算します(租税特別措置法31条1項・32条1項)。売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば所得税15%と住民税5%、5年以下なら所得税30%と住民税9%です(租税特別措置法31条・32条)。いずれも所得税額の2.1%の復興特別所得税が別に加わります。

所有期間は、原則として建物を取得した日の翌日から数えます(租税特別措置法31条2項・租税特別措置法施行令20条2項)。売った日ではなく売った年の1月1日で判定するので、たとえば2021年3月に買った建物は、2026年1月1日では5年を超えておらず、2027年1月1日で5年超になります。年をまたぐだけで税率がほぼ半分になるので、5年の線に近い物件は年明けを待つ価値があります。取得した日は、売買契約書や登記事項証明書で確かめてみましょう。

売る値段は時価を基に決めます。時価の2分の1に満たない対価で法人へ売ると、時価で売ったものとみなして譲渡所得を計算します(所得税法59条1項2号・所得税法施行令169条)。根拠を残して決めた値段で譲渡益が出ない建物なら、この節の税率の差よりも、次の節の帳簿の残りと消費税を先に見ておきましょう。

帳簿の残り — 待つほど減り、法人側は中古の年数で償却し直す

建物の取得費は、買ったときの金額から、貸している期間の毎年の減価償却費の累積額を引いた額です(所得税法38条2項)。ただし、貸す前に業務に使っていなかった期間があれば、その期間の減価の額も合わせて差し引きます(所得税法38条2項2号)。個人の減価償却費は、毎年、政令で計算した額を必要経費に算入します(所得税法49条1項)。つまり貸し続けるほど建物の帳簿の残り(未償却残高)は毎年減っていきます。

減価償却費を必要経費にしていない年があっても、その年の分も合計して取得費から差し引きます。そうした建物は帳簿の残りを目安に値段を決めても譲渡益が出て5年の線が効くことがあるので、毎年の減価償却費を合計して取得費を計算し直しておきましょう。

帳簿の残りが減ると、2つのことが起きます。固定資産税評価額などを基に値段を決めるなら、取得費が小さくなるぶん譲渡益は年々大きくなります。帳簿の残りを目安に値段を決めるなら、法人が買う値段も年々下がり、法人側で償却していく元が小さくなると見ておきましょう。「5年超になってから」と「帳簿の残りがあるうちに」は方向が逆で、木造など耐用年数の短い建物ほど減りが早いことも時期の判断に入れてください。

法人の側では、買った建物を改めて減価償却します。法人の減価償却費は、損金経理した額のうち償却限度額までが損金になります(法人税法31条1項)。中古の建物の耐用年数は、下の簡便法で計算した年数(2年未満なら2年)によることができ、1年未満の端数は切り捨てます(減価償却資産の耐用年数等に関する省令3条1項2号・5項)。

大規模修繕を予定している物件は、修繕の前に移すか後に移すかで法人の耐用年数が変わることがあるので、修繕の時期も移す年とあわせて決めておきましょう。

消費税 — 建物を売ると課税売上になり、翌々年の判定に効く

個人が法人へ建物を売ることは、事業者が行う資産の譲渡として消費税の課税の対象です(消費税法4条1項)。土地の譲渡は非課税です(消費税法別表第二)。住宅の家賃だけを受け取ってきた大家の方は免税事業者のままのことが多く、その場合、売った年に建物の消費税を納めることはありません。ただし、過去に課税事業者選択届出書を出していると、免税事業者のつもりでも売った年に建物の消費税がかかるので、届出の控えを確かめておきましょう。

売った年の翌年には、特定期間(前年の1月1日から6月30日まで)の課税売上高による判定もあります(消費税法9条の2第1項・4項)。この判定は、課税売上高の代わりに特定期間中の給与等の支払額で行うこともでき、どちらで判定するかは事業者が選べます(消費税法9条の2第3項)。給与等の支払額が1,000万円以下なら免税のままでいられるので、給与をほとんど払わない大家の方は、上半期に建物を売っても翌年の納税義務には響きません。

買う側の法人では、住宅として貸す建物のうち税抜1,000万円以上のもの(居住用賃貸建物)について、支払った消費税の仕入税額控除ができません(消費税法30条10項・12条の4第1項・消費税法施行令25条の5第1項)。これは今ある建物を移す形でも、次の物件から法人で買う形でも同じです。資本金1,000万円未満で作った法人は、基準期間がないので設立1期目・2期目は原則として免税事業者で、個人のときの課税売上高は法人の課税売上高にはなりません(消費税法基本通達1-4-6)。

法人を作る時期 — 移す年は個人の確定申告と法人の決算が重なる

今ある建物を移す年は、1月1日から建物を売る日までの家賃が個人の不動産所得、建物の譲渡益が個人の譲渡所得として、翌年2月16日から3月15日までに確定申告します(所得税法120条1項)。法人は、最初の事業年度が終わった日の翌日から2か月以内に、確定した決算に基づいて申告します(法人税法74条1項)。

法人を持つと、利益がゼロや赤字の年も法人住民税の均等割(資本金1,000万円以下・従業者50人以下の法人なら年7万円)がかかります(地方税法52条1項・312条1項)。この固定の負担は作った月から始まるので、次の物件から法人で買う形なら、法人を作るのは「次の物件の購入が決まってから」で遅くありません。

不動産取得税の標準税率は4%です(地方税法73条の15)。令和9年3月31日までに取得した住宅なら3%に軽減されているので、住宅の建物を移すなら、この期限も年を決める材料の1つになります。

土地を個人に残すときの地代の決め方と届出は、このサイトの「建物だけを法人に移す大家の法人化」の記事で取り上げています。

まとめ — 5年の線・帳簿の残り・消費税を並べ、無理なら「次の物件から」でよい

今ある建物を移すなら、譲渡益の出る物件は売る年の1月1日で所有5年超になる年を待ち、帳簿の残りと消費税の翌々年の判定を見て、年間の差が費用を数年で上回るかで決めます。どれかで引っかかる物件は無理に移さず個人に残し、次の物件から法人で買う形を考えることをお勧めします。

ご自身の家賃収入・経費・建物を移す一度きりの費用を入れると、年間の差と費用を取り戻す年数まで、このサイトの家賃収入の法人化シミュレーションでその場で出せます。移す年の候補が2つあるときは、両方の年の数字で試してみてください。

※本記事の税率は、令和8年4月1日現在の法令等によります。譲渡所得の税には復興特別所得税が別に加わります。所有期間・取得費・消費税の判定は物件ごとに違うので、移す年を決める前に個別に確かめてください。