家賃収入の確定申告のやり方 — 不動産所得の計算、5棟10室で変わる青色申告の控除、赤字のときの土地の借入金の利子の制限

全体の形 — 収入から経費を引いた「不動産所得」を、給与と合わせて申告する

土地や建物を貸して得る所得は不動産所得で、その年の総収入金額から必要経費を引いて計算します(所得税法26条1項・2項)。会社員の方は、年末調整を受けた給与とこの不動産所得を1枚の申告書に載せ、給与から引かれた所得税との差額を納める(または還付を受ける)形です。まず、収入に何を入れるかから見ていきましょう。

受け取るもの	扱い
家賃・地代・共益費	契約で支払日が決まっていればその支払日の年の収入。決まっていなければ受け取った日(所得税基本通達36-5)。滞納分も支払日が来ていれば収入に入れる
礼金・権利金・更新料	物件の引渡しを伴うものは引渡しの日、伴わないものは契約の効力が生じた日の年の収入(所得税基本通達36-6)
敷金・保証金	返すものは収入にならない。初めから返さないと決まっている部分は引渡しの日、途中や退去時に返さないと決まった部分はその日の年の収入(所得税基本通達36-7)

家賃から引ける費用 — 代表的なものと、物件を買った年に迷うもの

必要経費は、家賃収入を得るために直接要した費用と、貸付けの業務について生じた費用です(所得税法37条1項)。代表的なものは次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理委託料、共用部分の水道光熱費
• 借入金の利子(元本の返済は経費になりません)
• 入居者の募集にかかった広告料・仲介手数料、修繕費
• 建物と設備の減価償却費(次の節)、税理士に頼んだときの報酬

一方、所得税と住民税、自宅として使っている部分にかかる費用は必要経費になりません(所得税法45条1項1号・2号・4号)。生計を一にする親族(同じ財布で暮らす家族)から借りたお金の利子も、必要経費になりません(所得税法56条)。

なお、一つの修理・改良の金額が20万円未満のときや、おおむね3年以内の周期で行う修理・改良は、価値を高める部分があっても、修繕費として申告すればその年の必要経費にできます。

減価償却 — 建物の代金は耐用年数で割って、毎年少しずつ経費にする

建物と設備の取得価額は、買った年に全額を経費にするのではなく、償却費として毎年の必要経費に分けて入れます(所得税法49条1項)。平成19年4月1日以後に取得した建物は定額法で、毎年同じ額です(所得税法施行令120条の2第1項1号)。土地は時の経過で価値が減らないので、減価償却の対象になりません(所得税法施行令6条)。

設備や備品には例外があります。一定の要件を満たす青色申告の方は、取得価額が10万円以上30万円未満の減価償却資産を、使い始めた年の必要経費に入れられる特例があります。

令和8年4月1日以後に取得したものは40万円未満まで広がり、取得価額の合計が300万円に達するまでが対象です。令和11年3月31日までに取得したものに限られます。

構造	耐用年数
木造	22年
木骨モルタル造	20年
金属造(骨格材の肉厚3mm以下)	19年
金属造(同3mm超4mm以下)	27年
金属造(同4mm超)	34年
れんが造・石造・ブロック造	38年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造	47年

中古の建物は、使える年数の見積りが難しければ、簡便法で耐用年数を出せます。法定耐用年数の一部が過ぎていれば「法定耐用年数-経過年数+経過年数×20%」、全部過ぎていれば「法定耐用年数×20%」です(減価償却資産の耐用年数等に関する省令3条1項2号)。1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年です(同省令3条1項2号・5項)。貸すために取得価額の50%を超える改修をしたときは、この簡便法は使えません(同省令3条1項ただし書)。

事業的規模 — 「5棟10室」で控除と経費の扱いが変わる

建物の貸付けが事業として行われているかは、社会通念上事業と呼べる規模かで判定します。貸すことができる独立した室数がおおむね10以上か、独立家屋でおおむね5棟以上なら、特に反証がない限り事業として扱われます(所得税基本通達26-9)。この線で変わるのは、次の4つです。

項目	事業的規模	事業的規模に満たない
青色申告特別控除(年額)	最大65万円(複式簿記・貸借対照表の添付・期限内申告・e-Taxか優良な電子帳簿)	最大10万円
家族への給与(青色事業専従者給与)	届出の範囲で必要経費	必要経費にならない
建物の取壊し・除却の損失	全額が必要経費	その年の不動産所得が限度
回収できなくなった家賃	回収不能になった年の必要経費	収入に入れた年にさかのぼり、その家賃のうち一定額までが無かったものとして計算し直す

根拠は上から順に、租税特別措置法25条の2、所得税法57条1項、所得税法51条1項・4項、所得税法51条2項・64条1項・152条です。

表の家族への給与は、生計を一にする15歳以上の配偶者や親族で、貸付けの事業に専ら従事する方(青色事業専従者)に、届出書に書いた方法と金額の範囲内で支払ったものに限られます。労務の対価として相当と認められる額が必要経費になり、専ら従事していない家族に払った給与は対象になりません(所得税法57条1項)。

届出書は、適用を受ける年の3月15日まで(1月16日以後に新たに貸付けの事業を始めたときは、始めた日から2か月以内)に税務署長へ出します(所得税法57条2項)。給与を受けた家族は、その年の同一生計配偶者や扶養親族になれないので、配偶者控除・扶養控除が使えなくなる分も見て決めます。

表の回収できなくなった家賃の計算し直しは、回収不能になった日の翌日から2か月以内に、更正の請求をして行います(所得税法152条)。無かったものとみなす額には上限があり、その年の不動産所得が赤字のときは生じないため、更正の請求はできません。

個人事業税(不動産貸付業)は所得税とは別の線で判定され、都道府県の認定基準に当たると対象になります(地方税法72条の2第3項・8項4号)。東京都の基準は、家賃収入の法人化の専門ページにまとめています。

赤字のとき — 給与と通算できる。ただし土地の借入金の利子の分は除く

1つの契約で同じ相手から土地と建物を買い、借入金が土地と建物に分けられていないときは、借入金はまず建物の代金に充てられ、残りが土地に充てられたものとして計算できます(租税特別措置法施行令26条の6第2項)。建物の代金を先に埋めるので、土地の利子とされる部分は小さくなります。

通算してもなお残る赤字は、青色申告なら翌年以後3年間、各年の所得から差し引けます(所得税法70条1項)。ただし、赤字が出た年分に確定申告書を出し、その後の年分も続けて確定申告書を出している場合に限られます(所得税法70条4項)。

申告の書類と手順 — 決算書を作ってから申告書に写す

ご自身の物件は、5棟10室の線のどちら側にあるでしょうか。

家賃収入が増えてきたら、個人のまま続けるか法人で持つかを比べる段に入ります。弊所の家賃収入の法人化の専門ページでは、個人のままと法人に移した場合の年間の負担の違いを整理しています。まずは今年の申告を正しく済ませ、そのうえで数字を見比べてみてください。

※本記事は令和8年4月1日現在の法令等によります。令和9年分以後の青色申告特別控除は令和8年法律第12号による改正後の額(紙の申告は10万円・e-Taxは65万円・所定の電子帳簿の保存で75万円)になります。ただし、前々年分の不動産所得の総収入金額が1,000万円を超える事業的規模の貸付けでは、取引を詳細に記録した帳簿(複式簿記)が無いと10万円の控除も受けられなくなります(租税特別措置法25条の2。令和9年1月1日施行の改正後)。