家賃収入のある賃貸物件を相続した年の確定申告 — 家賃の分け方、取得費と減価償却の引き継ぎ、準確定申告

全体の形 — 死亡日で「亡くなった方の申告」と「相続人の申告」に分かれる

年の途中で亡くなった方の所得税は、相続人が1月1日から死亡日までの所得を計算し、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をします(所得税法125条1項)。これが準確定申告です。死亡日のあとの家賃は相続人の所得になり、翌年の確定申告で申告します。

前年分の確定申告書を出さないまま、1月1日から3月15日までの間に亡くなったときは、前年分と本年分の両方を、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に準確定申告します。前年分の申告が済んでいるかは、最初に確かめておきましょう。

どちらの申告に入れるかは、家賃の支払日で分けます。契約や慣習で支払日が決まっている家賃は、その支払日の収入です(所得税基本通達36-5)。死亡日までに支払日が来た家賃は亡くなった方の準確定申告に、死亡日のあとに支払日が来る家賃は相続人の申告に入れます。

家賃の支払日	誰の所得か	申告の種類	期限
1月1日〜死亡日	亡くなった方	相続人が出す準確定申告(所得税法125条1項)	相続の開始を知った日の翌日から4か月以内
死亡日の翌日〜遺産分割の日	相続人全員(法定相続分で分ける・最高裁平成17年9月8日判決)	各相続人の令和8年分の確定申告	2027年3月15日
遺産分割の日の翌日〜12月31日	物件を取得した相続人	その相続人の令和8年分の確定申告	2027年3月15日

相続人が2人以上いるときは、準確定申告書は各相続人が連署した1通の書面で出します。他の相続人の氏名を付記して別々に出すこともできますが、その場合は出した内容の要領を他の相続人に遅滞なく知らせます(所得税法施行令263条2項・3項)。

遺産分割が決まるまでの家賃 — 法定相続分で分け、あとからさかのぼらない

相続人が2人以上いると、遺産分割が決まるまで相続財産は相続人の共有で、各相続人は相続分に応じて権利義務を引き継ぎます(民法898条・899条)。相続財産から生じる家賃も、原則として各相続人がその相続分に応じて取得し、それぞれの所得として申告します。配偶者と子が相続人なら、法定相続分は配偶者が2分の1、子が全員で2分の1です(民法900条1号)。

遺産分割には相続開始の時にさかのぼる効力がありますが(民法909条)、分割までの家賃債権は遺産とは別の財産で、各相続人が相続分に応じて確定的に取得したものとされています(最高裁平成17年9月8日判決)。分割の結果で、前の家賃の申告をさかのぼって直す扱いにはなりません。ただし、分割が決まった日のあとの家賃は、物件を取得した相続人が収益を享受する人として、その人の所得で申告する形になると見ています。相続人の間で、分割までの家賃の分け方は話し合えているでしょうか。

相続人の1人が分割までの家賃を全部受け取って申告しても、他の相続人の相続分の家賃までその人の所得になるわけではありません。収益は、それを享受する人に帰属します(所得税法12条)。また、遺言で物件を取得する人が指定されているときは、法定相続分で分けるこの扱いは当てはまらず、死亡後の家賃はその人の所得として申告する形になると見ています。遺言の有無は、最初に確かめてください。

取得価額と減価償却の引き継ぎ — 中古の見積りはせず、亡くなった方の計算を続ける

相続した建物の減価償却は、亡くなった方の取得価額をそのまま引き継ぎます。相続で取得した減価償却資産の取得価額は、取得した人が引き続き所有していたものとみなした場合の取得価額です(所得税法施行令126条2項)。中古資産として使用可能期間を見積もる方法は使わず、取得価額・耐用年数・経過年数・未償却残高を引き継いで計算します。

一方、償却の方法は引き継ぎません。平成19年4月1日以後に取得した建物の償却方法は定額法です(所得税法施行令120条の2第1項1号)。相続による取得も、ここでいう取得に含まれます。亡くなった方が旧定額法で償却していた古い建物でも、相続人は定額法で、同じ耐用年数の償却率を使って計算します。

将来この建物を売るときも、取得費と取得の時期は亡くなった方のものを引き継ぎます(所得税法60条1項1号)。取得費からは、貸していた期間の償却費の累積額を差し引きます(所得税法38条2項1号)。

固定資産税・青色申告・消費税 — 相続した年に忘れやすい3つ

亡くなった方の準確定申告に入れる固定資産税は、死亡の時までに納付すべきことが具体的に確定したものです(所得税基本通達37-6)。納期が分かれている固定資産税は、各納期の税額をその納期の開始日か実際に納めた日の年分に入れる方法も選べます(所得税基本通達37-6)。亡くなった方の経費にしなかった分は、物件を引き継いで貸す相続人の必要経費になります(所得税基本通達37-5)。

青色申告の承認は亡くなった方のもので、相続人には引き継がれません。相続人が青色で申告するには、自分で承認申請書を出します(所得税法143条・144条)。期限は、亡くなった方が青色だったかどうかで変わります(所得税基本通達144-1)。

亡くなった方	死亡日	申請の期限
白色申告(承認なし)	1月16日以後	業務を承継した日から2か月以内
青色申告	1月1日〜8月31日	死亡の日から4か月以内(準確定申告の期限まで)
青色申告	9月1日〜10月31日	その年12月31日
青色申告	11月1日〜12月31日	翌年2月15日

表の根拠は上から順に、所得税法144条、所得税基本通達144-1、所得税法147条です。承認の申請に処分がないまま12月31日(11月1日以後に業務を始めた人は翌年2月15日)が来ると、その日に承認があったものとみなされます(所得税法147条)。

事業的規模の貸付けを引き継いだときは、開業の届出書も、相続があった年分の確定申告期限までに出します(所得税法229条)。

まとめ — 支払日で2つに分け、4か月の期限から逆算する

相続した物件を共有のまま貸し続けるときの申告や、売るときの税金は、それぞれ別の整理が要ります。まずは家賃を支払日で2つに分け、4か月の期限から逆算して準備を始めてみてください。

※本記事は令和8年4月1日現在の法令等によります。相続税の申告、小規模宅地等の特例、相続した物件を売るときの税額の計算は扱っていません。限定承認をした場合は、減価償却や取得費の引き継ぎの扱いが異なります。