賃貸併用住宅の確定申告 — 自宅と賃貸を床面積で分ける経費、住宅ローン控除は自宅部分だけ、売ったときの3,000万円控除

経費の分け方 — 建物全体の費用は賃貸部分の床面積の割合で

賃貸部分の家賃や共益費は不動産所得で(所得税法26条1項)、その収入を得るためにかかった費用が必要経費です(所得税法37条1項)。建物全体にかかる固定資産税や保険料は、自宅の分と賃貸の分が混ざっているので、次の決まりで分けます。

区分の物差しは、賃貸部分の床面積を建物全体の床面積で割った割合を使うことをお勧めします。

費用	不動産所得の経費に入れる範囲
固定資産税・都市計画税	建物と土地の税額に賃貸部分の割合を掛けた額
火災保険料・地震保険料	建物全体の保険料に賃貸部分の割合を掛けた額
建物の減価償却費	建物の取得価額に賃貸部分の割合を掛けた額を、建物の耐用年数で償却した額
ローンの利子	支払った利子に賃貸部分の割合を掛けた額。元本の返済は経費にならない
修繕費	賃貸室の中の修繕は全額、屋根・外壁・共用部分は賃貸部分の割合、自宅の中の修繕は経費にならない
管理会社の手数料・入居者の募集の広告料	賃貸のためだけの費用なので全額
共用部分の電気代・水道代	入居者が使う共用部分の分は全額。自宅の分は経費にならない

減価償却費は、建物の取得価額を賃貸部分の割合で分け、賃貸部分の額を建物の耐用年数で償却します。青色申告決算書の3ページ目の「減価償却費の計算」には貸付割合の欄があるので、取得価額は建物全体の額を書き、貸付割合の欄で賃貸部分に絞る形にしてみてください。自宅として使っていた部分を途中から賃貸に回したときは、取得価額から、使っていなかった期間について耐用年数を1.5倍した年数で旧定額法に準じて計算した減価の額を引いた額を、その日の未償却残高として償却します。

住宅ローン控除 — 床面積の2分の1以上が自宅なら、自宅部分の割合で受けられる

床面積の50平方メートルは、賃貸部分を含めた建物全体で見ます(租税特別措置法施行令26条1項1号)。自宅以外に使う部分がある家では、自宅部分の床面積を、通達が定める算式で計算した面積で判定します(措置法通達(申告所得税関係)41-27)。土地の借入金があるときは、敷地のうち自宅部分に対応する面積の割合で同じように計算します(租税特別措置法施行令26条7項2号)。

住宅ローン控除のそのほかの条件(控除を受ける各年の合計所得金額が2,000万円以下・償還期間10年以上の借入れ・取得から6か月以内に住み始めること)は、ふつうの自宅と同じです(租税特別措置法41条1項)。控除率・借入限度額・控除の期間は住宅の性能と入居した年で変わるので、住宅ローン控除の初年度の記事と合わせて確かめてみてください。

旧自宅を売って住み替えた方は、売ったときの特例との関係にも気をつけてください。住み始めた年とその前年・前々年に、3,000万円控除や軽減税率の特例などの譲渡の特例を受けていると、住宅ローン控除は受けられません(租税特別措置法41条21項)。住み始めた年の翌年から3年以内に旧自宅などを売って、これらの特例を受けた場合も同じです(租税特別措置法41条22項)。

売ったときの3,000万円控除 — 自宅部分の譲渡益だけが対象

自宅を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例は、居住用財産の譲渡が対象です(租税特別措置法35条1項・2項)。自宅以外に使っていた部分がある家屋は、自宅として使っていた部分だけが居住用の家屋とされ(租税特別措置法施行令20条の3第2項)、3,000万円控除でも同じ扱いです(租税特別措置法施行令23条1項)。自宅部分の床面積は住宅ローン控除と同じ考え方で出し、両方で使っていた玄関や廊下は、自宅だけの床面積と賃貸だけの床面積の比で分けます(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)31の3-7)。

自宅部分がおおむね90%以上なら、建物と敷地の全部を自宅として特例を受けられます(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)31の3-8)。住まなくなったあとに売るときは、自宅部分かどうかを住まなくなる直前の使い方で判定し、その後の使い方は関係しません(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)31の3-7)。この判定の決まりは、3,000万円控除にも準用されます(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)35-6)。

ただし、賃貸部分だけで事業用資産の買換え・交換の特例などを受けるときも、自宅部分はほかの要件を満たす限り、3,000万円控除を受けられます(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)35-1)。

譲渡所得の計算も、自宅部分と賃貸部分に分けて行います。敷地の自宅部分は、自宅だけに使う土地の面積に、自宅と賃貸の両方で使う土地の面積へ建物の床面積のうち自宅部分の割合を掛けた面積を足して出します(措置法通達(山林所得・譲渡所得関係)31の3-7)。売却代金と仲介手数料などの譲渡費用は、建物の分は建物の自宅部分の割合で、土地の分は敷地の自宅部分の割合で分けます。

取得費は、賃貸部分は毎年必要経費にした減価償却費の累計を引いた額で、自宅部分は耐用年数を1.5倍した年数で旧定額法に準じて計算した減価の額を引いた額です(所得税法38条2項・所得税法施行令85条1項)。賃貸部分の譲渡益には3,000万円の控除がなく、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得として所得税15%がかかります(租税特別措置法31条1項)。

項目	自宅部分	賃貸部分
売却代金・譲渡費用	建物は建物の自宅部分の割合、土地は敷地の自宅部分の割合で分けた額	全体から自宅部分の額を引いた残りの額
取得費	取得価額から、1.5倍の耐用年数で計算した減価の額を引いた額	取得価額から、必要経費にした減価償却費の累計を引いた額
特別控除	最高3,000万円(上の注意に当たる売り方では受けられない)	なし
税率(所有5年超)	控除後の譲渡益に所得税15%(ほかに住民税。所有10年超は軽減税率の特例あり)	所得税15%(ほかに住民税)

まとめ — 床面積の割合を1つ決めて、経費・控除・売却まで同じ割合で

賃貸併用住宅の申告は、賃貸部分の床面積の割合を1つ決め、経費の按分・住宅ローン控除・売ったときの計算まで同じ割合で通すことをお勧めします。登記簿の床面積と間取り図を根拠として残し、増築や用途の変更があった年だけ割合を見直してみてください。

弊所の確定申告だけのご依頼は、賃貸併用住宅も貸している部屋数で料金が決まり、1〜2室なら基本料30,000円に40,000円を足した額(税抜)です。住宅ローン控除の按分や売った年の計算が重なる方は、確定申告のご依頼のページで受付の時期と料金を確かめてみてください。

※本記事は令和8年4月1日現在の法令等によります。床面積の割合は建物の登記簿と間取り図をもとに出し、判定に迷う物件は申告の前に税務署へ確かめることをお勧めします。