マイクロ法人と住宅ローン — 役員報酬を下げると審査はどこが不利になるか

マイクロ法人を検討している方から、住宅ローンへの影響を心配する声は少なくありません。役員報酬を低く抑える設計が審査のどこに効くのか、個人事業の所得がある場合まで含めて整理します。

この記事の要点

事業所得は審査で合算される。ただし合算した瞬間、給与部分の見方も額面から控除後に変わる
審査の重さは左右で違う。給与は前年1年分、事業所得は3年分、法人の代表者はさらに決算書まで
同じ合計額でも「給与が小さく事業所得が大きい」形のほうが通りにくい

役員報酬だけでは、年収の下限にも届かないことがある

マイクロ法人の社会保険料が安くなるのは、役員報酬を低く抑えるからです。報酬を月4.5万円にすると、給与としての年収は54万円になります。

国土交通省の調査では、年収を審査項目としている金融機関は93.4%。そのうち年収の下限を「150万円以上」とする機関が390、「100万円以上」とする機関が288で、この2つが最も多い層です。

つまり役員報酬だけを見せた場合、多くの金融機関では下限にすら届きません。借入枠が小さくなるという以前の問題になります。

事業所得は合算される — ただし給与の見方が変わる

では個人事業の所得はどう扱われるのか。ここは金融機関の胸三寸ではなく、はっきり決まっています。

フラット35では、年収の見方がはっきり決まっています。給与収入だけの方は給与収入金額、それ以外の方は所得金額 (事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得および給与所得の所得金額の合計額) です。事業所得はきちんと足されます。

問題は足し方のほうにあります。給与だけの方は額面で見てもらえるのに、事業所得が加わった途端、給与部分も給与所得控除を引いた後の金額に置き換わるのです。

同じ給与500万円でも、審査で見る年収は変わる

収入の形	審査で見る年収
給与収入だけ	給与収入金額の500万円
給与500万円 + 事業所得100万円	給与所得356万円 + 事業所得100万円の456万円

※給与所得は令和7年分以降の給与所得控除で計算した金額です。事業所得は必要経費と青色申告特別控除を引いた後の金額なので、経費を厚く計上している年ほど審査上の年収は小さく出ます。

求められる資料は、立場の数だけ積み上がる

もう一つ、金額とは別の非対称があります。同じ1円でも、給与から来た1円と事業所得から来た1円では、確かめられ方がまったく違うのです。

そして、役員報酬を月4.5万円のような水準に抑える設計では、生活費は個人事業の側で稼ぐことになるため、事業所得もあわせて申告しているのが普通です。その場合、役員報酬を受け取る給与所得者であり、事業所得を申告する個人事業主であり、法人の代表者でもある — 3つの立場を同時に兼ねることになります。求められる資料は、立場ごとに積み上がります。

立場ごとに積み上がる資料 (低い役員報酬と事業所得を併用する場合、すべて当てはまる)

立場	求められる資料の例
給与所得者として (役員報酬)	源泉徴収票 (前年分)
事業所得を申告する個人事業主として	確定申告書と付表・納税証明書を各3年分
法人の代表者として	法人の決算書・申告書 (科目明細付き) を3期分・法人の納税証明書を3年分

給与だけの会社員なら前年の源泉徴収票1枚で終わるところが、個人の3年分に法人の3期分まで重なり、しかもその推移を見られます。赤字の年が1つ混じっていれば、そこを説明することになります。

だから、下げる方向は審査には逆風になる

ここまでを重ねると、マイクロ法人の設計が審査でどう働くかが見えてきます。

役員報酬を下げるということは、前年1枚で済む「軽く見られる側」を小さくし、3年分を問われる「重く見られる側」に比重を移すことです。そして代表者である以上、法人の決算書3期分まで審査の射程に入ります。

合計が同じでも、確かめられる範囲はまるで違います。給与500万円に事業所得100万円を足した人と、役員報酬54万円で残りがすべて事業所得の人を比べてみてください。

後者は収入のほとんどが、3年分をさかのぼって見られる側に乗っています。設立から日の浅い法人なら、そもそも3期分の決算書がありません。

なお、返す力の見方そのものは変わりません。フラット35の総返済負担率は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。年収が小さく出れば、この率を通した借入枠もそのまま小さくなります。

家を買う予定があるなら — 順番を先に決める

では、どう考えればよいのでしょうか。出発点は「購入の予定が先にあるかどうか」です。

住宅購入の予定とマイクロ法人設計の組み合わせ

状況	考え方
数年内に買う予定がある	審査に通る収入の形を先に確保し、購入後に報酬設計を見直す順番を検討する
予定はないが可能性はある	報酬を下げる前に、下げた場合の借入枠への影響を把握しておく
当面買う予定がない	住宅ローンの論点は小さく、保険料と保障のバランスで設計を考えられる

住宅ローンは一度組んでしまえば、その後の報酬変更が既存の返済条件に直接影響することは通常ありません。だからこそ、買う予定が先にあるなら報酬を下げるのはその後、という順番が検討の出発点になります。

社会保険料の削減は毎年続く数十万円単位の話ですが、借入枠の縮小は数百万〜数千万円単位で人生設計に効くことがあります。どちらが大きいかは、並べてみないと分かりません。

Q. 法人の決算が赤字だと、住宅ローンは組めませんか。

組めないと決まるわけではありませんが、慎重に見られる材料にはなります。役員報酬を低くした分の利益は法人に残るので、マイクロ法人では法人が黒字になりやすい面もあります。決算書3期分をどう見せるかは、報酬設計とセットで考える論点です。

Q. 審査の直前だけ役員報酬を上げれば通りますか。

審査で見られるのは、申込時点で出せる前年分の書類 (源泉徴収票・確定申告書) です。直前に報酬を上げても、前年分の数字は1円も変わりません。上げた後の報酬が書類に載るのは翌年分からで、しかも役員報酬は原則として事業年度の開始から3か月以内にしか変えられません。審査に効かせたい年から逆算して、1年以上前に動いておく必要があります。

出典

※住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、必要書類の年数も一律ではありません。本記事は公表資料と一般的な取り扱いに基づく説明で、個別の審査結果を保証するものではありません。

※法人化の前に: 法人化すると、赤字の年でも法人住民税の均等割(年7万円ほど)が毎年かかります。増える事務も決算・申告や設立時の届出だけではありません。毎月の給与計算と源泉所得税の納付、年末調整、社会保険の算定基礎届など、個人事業には無かった手続きが毎年続きます。保険料や税金の差だけでなく、この固定費と手間まで含めてご判断ください。

※有利・不利を比べるときは: 法人化の有利・不利は、保険料の削減額と法人の維持費の引き算だけでは決まりません。保険料だけでなく、所得税・住民税・法人税も同時に動きます。設立時の登録免許税などと、やめるときの解散・清算の費用は、毎年の維持費とは別にかかります。健康保険の傷病手当金・出産手当金や厚生年金の上乗せが付く一方、国民年金基金・付加年金は使えなくなります。国民健康保険は家族の人数分かかりますが、社会保険の被扶養者には保険料がかかりません。これらも同じ土俵に載せてご判断ください。

※免責事項: 本コラムは一般的な情報のご提供を目的とするもので、個別の事案に対する税務上の助言ではありません。内容は執筆時点の法令等にもとづいており、その後の改正などにより現在の取り扱いと異なることがあります。正確な記載に努めていますが内容を保証するものではなく、本コラムの情報にもとづいて行われたご判断について、当事務所は責任を負いかねます。実際の手続きやご判断にあたっては、税理士等の専門家にご相談ください。