マイクロ法人と住宅ローン — 役員報酬を下げると審査はどこが不利になるか
執筆: 佐々木 俊 (税理士・公認会計士)執筆者について↓
マイクロ法人を検討している方から、住宅ローンへの影響を心配する声は少なくありません。役員報酬を低く抑える設計が審査のどこに効くのか、個人事業の所得がある場合まで含めて整理します。
この記事の要点
- フラット35では事業所得も合算する。給与だけの場合と、ほかの所得もある場合では年収の見方が異なる
- 資料の種類と年数は申込先で異なる。フラット35の共通申込書類では前年・前々年の2年分の所得証明を案内している
- 低い給与と事業所得を併用すると、所得の推移や法人の業況も説明する資料が必要になる場合がある
給与所得は令和8年分の給与所得控除で計算した金額です。事業所得は必要経費と青色申告特別控除を引いた後の金額なので、経費を厚く計上している年ほど審査上の年収は小さく出ます。 住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、必要書類の年数も一律ではありません。本記事は公表資料と一般的な取り扱いに基づく説明で、個別の審査結果を保証するものではありません。
役員報酬だけでは、年収の下限にも届かないことがある
マイクロ法人の社会保険料が安くなるのは、役員報酬を低く抑えるからです。報酬を月4.5万円にすると、給与としての年収は54万円になります。
国土交通省の令和6年度調査では、年収を審査項目としている金融機関は93.4%。そのうち年収の下限を「150万円以上」とする機関が390で最も多く、「100万円以上」とする機関が288で次に多い回答でした。
つまり役員報酬だけを見せた場合、多くの金融機関では下限にすら届きません。借入枠が小さくなるという以前の問題になります。
事業所得は合算される — ただし給与の見方が変わる
では個人事業の所得はどう扱われるのか。年収の見方は金融機関と商品で確認します。次はフラット35の公表条件です。
フラット35では、年収の見方がはっきり決まっています。給与収入だけの方は給与収入金額、それ以外の方は所得金額 (事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得および給与所得の所得金額の合計額) です。事業所得はきちんと足されます。
問題は足し方のほうにあります。給与だけの方は額面で見てもらえるのに、事業所得が加わった途端、給与部分も給与所得控除を引いた後の金額に置き換わるのです。
| 収入の形 | 審査で見る年収 |
|---|---|
| 給与収入だけ | 給与収入金額の500万円 |
| 給与500万円 + 事業所得100万円 | 給与所得356万円 + 事業所得100万円の456万円 |
※給与と事業所得の金額は架空の例で、フラット35の年収の見方を使っています。給与所得は令和8年分の給与所得控除で計算し、事業所得は必要経費・青色申告特別控除を引いた後の額です。金融機関・商品一般の統一基準にはしません。
※給与所得は令和8年分の給与所得控除で計算した金額です。事業所得は必要経費と青色申告特別控除を引いた後の金額なので、経費を厚く計上している年ほど審査上の年収は小さく出ます。
求められる資料は、立場の数だけ積み上がる
もう一つ、金額とは別の非対称があります。同じ1円でも、給与から来た1円と事業所得から来た1円では、確かめられ方がまったく違うのです。
そして、役員報酬を月4.5万円のような水準に抑える設計では、生活費は個人事業の側で稼ぐことになるため、事業所得もあわせて申告しているのが普通です。その場合、役員報酬を受け取る給与所得者であり、事業所得を申告する個人事業主であり、法人の代表者でもある — 3つの立場を同時に兼ねることになります。求められる資料は、立場ごとに積み上がる場合があります。次の表はフラット35の共通申込書類を出発点に、立場ごとに確認する内容を整理したものです。金融機関共通の必要年数ではありません。
| 立場 | 求められる資料の例 |
|---|---|
| 給与所得者として (役員報酬) | 給与所得のみなら、前年・前々年の2年分の公的収入証明書。前年分は源泉徴収票で申込可能な場合もあるが、資金受取手続前に公的収入証明書を提出する |
| 事業所得を申告する個人事業主として | 前年・前々年の2年分の納税証明書 (所得金額用) と確定申告書の写しなど。給与もある場合は、この区分で必要書類を確認する |
| 法人の代表者として | 法人の決算・申告書や直近の業況資料を追加で求めるか、何期分必要かを申込先に確認する。フラット35の共通書類案内だけでは法人資料の期数は決まらない |
※法人の決算書がまだない場合や、求められた期数をそろえられない場合の取り扱いも、申込先に確認します。設立からの期間だけで申込不可や審査通過を決めません。
フラット35の共通申込書類では、借入申込年の前年・前々年の2年分の所得を証明する資料を案内しています。給与だけの方とそれ以外の方で証明書の種類が異なり、取扱金融機関が追加の書類を求める場合もあります。
給与だけの場合と事業所得もある場合では、同じ対象年でも資料の種類が変わります。法人の代表者であることによる追加資料の要否まで確認し、赤字の年があるなら、その理由と直近の業況を説明できるよう準備します。
だから、下げる方向は審査には逆風になる
ここまでを重ねると、マイクロ法人の設計が審査でどう働くかが見えてきます。
役員報酬を下げ、個人事業の所得を増やす形にすると、給与と個人事業の所得の推移、さらに法人の業況も説明することになります。個人の所得証明と法人の資料を混同せず、申込先の必要書類と、設立からの期間に応じた扱いを先に確認します。
なお、返す力の見方そのものは変わりません。フラット35の総返済負担率は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。年収が小さく出れば、この率を通した借入枠もそのまま小さくなります。
報酬を変える前に、借入先へ3段階で確かめる
- 借入先と商品の公表条件・必要書類案内を用意し、購入と申込時期、役員報酬、事業所得の予定を書き出します。
- 給与と事業所得をどう合算するか、法人決算書と個人申告書を何年分求めるかを借入先の条件と照らします。保険料の減少だけで報酬を決めません。
- 報酬変更の前に、収入と申込時期を借入先に示して資料を確認します。その結果を踏まえ報酬と購入の順番を決め、審査通過を前提にはしません。
家を買う予定があるなら — 順番を先に決める
では、どう考えればよいのでしょうか。出発点は「購入の予定が先にあるかどうか」です。
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 数年内に買う予定がある | 審査に通る収入の形を先に確保し、購入後に報酬設計を見直す順番を検討する |
| 予定はないが可能性はある | 報酬を下げる前に、下げた場合の借入枠への影響を把握しておく |
| 当面買う予定がない | 住宅ローンの論点は小さく、保険料と保障のバランスで設計を考えられる |
社会保険料の削減は毎年続く数十万円単位の話ですが、借入枠の縮小は数百万〜数千万円単位で人生設計に効くことがあります。どちらが大きいかは、並べてみないと分かりません。
Q. 法人の決算が赤字だと、住宅ローンは組めませんか。
組めないと決まるわけではありませんが、慎重に見られる材料にはなります。役員報酬を低くした分の利益は法人に残るので、マイクロ法人では法人が黒字になりやすい面もあります。法人の決算書や直近の業況資料を求められる場合、その推移をどう説明するかは、報酬設計とセットで考える論点です。
Q. 審査の直前だけ役員報酬を上げれば通りますか。
審査で見られる資料の対象年は申込先で異なりますが、申込時点で出せる前年分などの書類 (源泉徴収票・確定申告書) を確認するのが基本です。直前に報酬を上げても、前年分の数字は1円も変わりません。上げた後の報酬が書類に載るのは翌年分からで、しかも役員報酬は原則として事業年度の開始から3か月以内にしか変えられません。通常改定のほか臨時改定事由などの例外もあるため、改定の要件を別に確認します。準備は申込先が見る対象年から逆算し、たとえば1年以上前から動くことも考えます。この年数は準備の目安で、審査通過の条件ではありません。
※住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、必要書類の年数も一律ではありません。本記事は公表資料と一般的な取り扱いに基づく説明で、個別の審査結果を保証するものではありません。
※法人化の前に: 法人化すると、赤字の年でも法人住民税の均等割(年7万円ほど)が毎年かかります。増える事務も決算・申告や設立時の届出だけではありません。毎月の給与計算と源泉所得税の納付、年末調整、社会保険の算定基礎届など、個人事業には無かった手続きが毎年続きます。保険料や税金の差だけでなく、この固定費と手間まで含めてご判断ください。
※有利・不利を比べるときは: 法人化の有利・不利は、保険料の削減額と法人の維持費の引き算だけでは決まりません。保険料だけでなく、所得税・住民税・法人税も同時に動きます。設立時の登録免許税などと、やめるときの解散・清算の費用は、毎年の維持費とは別にかかります。健康保険の傷病手当金・出産手当金や厚生年金の上乗せが付く一方、国民年金基金・付加年金は使えなくなります。国民健康保険は家族の人数分かかりますが、社会保険の被扶養者には保険料がかかりません。これらも同じ土俵に載せてご判断ください。
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